O BRASIL, ESSE CONTINENTE DISFARÇADO DE PAÍS: UM BREVE GUIA (AFETIVO) PARA QUEM INVESTE EM TIJOLO, SONHO E GEOGRAFIA

Samir Buzanelo para +55 Clube

Há países que se explicam por números. O Brasil, não: ele se explica por mapas. Quem decide investir aqui descobre cedo que o metro quadrado é, antes de tudo, um capítulo de literatura geopolítica. De um lado, um litoral que aprendeu a valorizar vista, brisa e escassez; do outro, um interior que deixou de ser “distante” para virar “estratégico”. No meio disso, cidades que amadureceram silenciosamente, sem alarde, e hoje oferecem aquilo que o investidor mais respeita: assimetria — a diferença entre o preço que ainda se paga e o valor que em breve se reconhece.

O real estate brasileiro entra numa fase curiosa: menos euforia de brochure, mais pragmatismo de planilha; menos “compre porque está subindo”, mais “compre porque faz sentido”. Há uma nova geração de demanda — executivos móveis, nômades digitais, famílias em rearranjo, investidores em busca de renda — e uma nova geração de produto — condomínios mais inteligentes, retrofits urbanos, residenciais compactos bem localizados, ativos logísticos, hospedagem híbrida, e o velho comércio (que, quando bem colocado, é mais teimoso que crise).

E então existe um tipo particular de cidade brasileira: a que não compete por “ser parecida com São Paulo”, mas por ser inimitável. A que tem economia real (turismo, energia, comércio, logística), paisagem indiscutível e uma posição geográfica que faz qualquer mapa virar argumento. Foz do Iguaçu é o nome desse parágrafo.

AI @signisnext

O NOVO REAL ESTATE NO BRASIL: ONDE A OPORTUNIDADE MORA

Para entender as oportunidades, convém olhar menos para o noticiário e mais para as forças longas, aquelas que não mudam por decreto:

a) Demografia e mobilidade de vida: O Brasil urbanizou o que tinha de urbanizar; agora, reorganiza. Pessoas trocam metrópoles exaustas por cidades médias com infraestrutura, segurança relativa e qualidade de vida. O trabalho híbrido não eliminou o escritório, mas retirou dele a tirania diária. Isso altera a demanda: cresce o valor do bairro bem servido, do imóvel eficiente e do “morar perto do viver”.

b) Renda, crédito e comportamento: O crédito imobiliário oscila, mas o desejo de patrimônio não. Em ciclos de incerteza, o investidor brasileiro costuma fazer o que faz desde sempre: procurar proteção no concreto. Só que, hoje, ele quer liquidez (revender ou alugar com facilidade) e quer dados (não promessa).

c) Nova centralidade - logística, turismo e serviços: A indústria pesada nacional já não é o único motor urbano. Armazéns, e-commerce, rotas internacionais, aeroportos, porto seco, hubs regionais: isso cria demanda por galpões, terrenos, hospedagem corporativa, moradia para trabalhadores especializados, comércio de apoio. O turismo, quando consistente, cria uma economia de renda recorrente que respinga em locação, segunda residência e hospitalidade.

d) Ambiente, infraestrutura e “cidade praticável”: Saneamento, mobilidade e espaços públicos não são só temas de urbanismo; são variáveis de preço. Investimento segue infraestrutura como o rio segue a gravidade.

Nesse panorama, algumas cidades já estão “caras de tão óbvias”. Outras estão “óbvias de tão caras”. E há as que ainda preservam o melhor momento: quando a realidade já melhorou, mas o imaginário do mercado ainda não atualizou a etiqueta.

Foz do Iguaçu está nesse ponto raro: a cidade já é global no nome, mas ainda é regional na percepção de parte do investidor nacional. E é aí que a oportunidade costuma se esconder, com a elegância de quem não precisa gritar.

FOZ DO IGUAÇU: UMA CIDADE NASCIDA DO ENCONTRO

As Cataratas do Iguaçu não são apenas um cartão-postal: são uma tese. Elas ensinam que a grandeza não precisa de arranha-céu; precisa de permanência. Antes de existir avenida, loteamento ou matrícula, já havia ali um espetáculo de escala continental: água em queda, névoa em suspensão, arco-íris como assinatura diária. A paisagem fez o que paisagens grandes fazem: organizou a história ao redor dela.

A cidade, por sua vez, cresceu com vocação de fronteira — e fronteira, aqui, não é periferia: é centro de passagem. Foz é tríplice por natureza: Brasil, Paraguai, Argentina; Rio Iguaçu e Rio Paraná como eixos; culturas que se sobrepõem sem pedir desculpas. É o tipo de geografia que, quando bem lida, vira economia.

E foi assim que Foz acumulou camadas de relevância:

• Patrimônio natural (as Cataratas, a Mata Atlântica protegida, o Parque Nacional como guardião do valor ambiental).

• Infraestrutura energética (Itaipu, que não é só usina: é símbolo de engenharia e de previsibilidade institucional).

• Comércio transfronteiriço (o cotidiano de quem compra, vende, atravessa, importa, exporta, compara preços e vive em fluxo).

• Turismo com tração (que sustenta hotelaria, gastronomia, serviços, transporte, entretenimento).

• Integração regional em obras e rotas (pontes, corredores, novas conexões, uma logística que amadurece).

Há cidades que viram “boas para morar” depois que ficam ricas. Foz tem a vantagem de ser boa para morar enquanto enriquece.

UM RETRATO EM NÚMEROS (POESIA TAMBÉM TEM MÉTRICA)

Sem transformar a cidade em planilha, alguns dados ajudam a dar chão ao encanto:

• População estimada (IBGE 2025): 297.352 habitantes. Censo 2022: 285.415. Crescimento demográfico acelerado, com dinâmica urbana viva.

• Área territorial: cerca de 609 km², densidade urbana significativa.

• Turismo com padrão de consumo relevante: pesquisas locais apontam permanência média em torno de 4 noites e gasto médio por visitante em patamar alto, com público predominantemente brasileiro, mas com presença constante de argentinos, paraguaios e outros.

Traduzindo: há gente chegando, há dinheiro circulando, e há razões estruturais para esse fluxo continuar.

ONDE ESTÃO AS OPORTUNIDADES EM FOZ (COM FUNDAMENTO)

Oportunidade imobiliária não é apenas “comprar barato”. É comprar onde existe demanda sustentável e vetor de valorização claro. Em Foz, alguns vetores se destacam.

a) Renda de locação: o aluguel como instrumento, não como improviso Cidades turísticas tendem a ter dois mercados simultâneos: o de temporada e o de longo prazo. Foz adiciona um terceiro tempero: a circulação corporativa e institucional (energia, logística, eventos, serviços). Isso abre espaço para:

• Apartamentos compactos e bem localizados, com boa gestão e liquidez.

• Imóveis com perfil híbrido (moradia + estadias médias), dependendo de regulamentação e estratégia.

• Casas em bairros consolidados, voltadas a famílias e profissionais que buscam estabilidade.

Aqui, a palavra-chave é gestão. A renda existe; a diferença está em tratá-la como operação, não como aposta.

b) Hospitalidade e economia da experiência: Turismo forte cria demanda por hospedagem, mas o investidor mais atento observa a mudança do consumidor: ele não quer só “um lugar para dormir”; quer experiência, mobilidade, gastronomia, conveniência. Isso favorece:

• Produtos residenciais com serviços (e não necessariamente luxo, mas inteligência).

• Retrofits e pequenas pousadas bem desenhadas.

• Imóveis próximos a eixos de acesso e bairros com vida própria.

c) Comercial e corporativo: a cidade que trabalha além do feriado O comércio em Foz não depende apenas do turista que fotografa; ele depende também do morador que resolve a vida e do fluxo transfronteiriço que abastece o cotidiano. Bons pontos comerciais, bem posicionados, tendem a ser ativos de resiliência. Além disso:

• Serviços médicos, educação, coworkings, operações de suporte ao turismo e à logística puxam demanda por salas e lojas.

• Corredores urbanos, quando associados a melhorias viárias, costumam recalibrar preços de terrenos e fachadas.

d) Terrenos e desenvolvimento: o jogo do tempo Obras estruturantes e reconfigurações logísticas (como modernizações viárias e projetos ligados a porto seco e rotas de integração) costumam criar “novas centralidades”: áreas antes periféricas passam a ser estratégicas. Para o investidor que entende prazo:

• Terrenos bem escolhidos podem capturar a valorização da infraestrutura.

• Projetos de uso misto (quando viáveis) dialogam com uma cidade que recebe gente por múltiplos motivos.

e) Tríplice fronteira: a internacionalização do cotidiano Poucas cidades brasileiras têm, na prática, um mercado trinacional no dia a dia. Isso cria oportunidades e exige leitura fina: variações cambiais, sazonalidade, comportamento de consumo e fluxos de trabalho. Para quem domina o contexto, isso não é risco puro; é uma fonte de demanda que outras cidades simplesmente não têm.

O QUE FOZ ENSINA SOBRE “LOCALIZAÇÃO”

Todo corretor do mundo repete que “o segredo é localização”. Em Foz, a localização responde: “qual delas?”. Porque aqui a localização não é só endereço; é latitude econômica. É estar perto de um corredor de mobilidade, de um polo de serviços, de um acesso internacional, de um eixo turístico, de uma nova obra que redesenha trajetos.

E há uma ironia bonita: enquanto muitas cidades tentam inventar um motivo para serem visitadas, Foz administra o excesso de motivos. O investidor sensato gosta disso, porque demanda demais é problema bom — desde que se resolva com infraestrutura, planejamento e produto bem pensado.

RISCOS E CUIDADOS (PORQUE ATÉ O PARAÍSO TEM REGULAMENTO)

Nenhuma cidade é só promessa. Em Foz, vale atenção a pontos práticos:

• Sazonalidade do turismo: ela existe, e precisa ser tratada com estratégia de precificação e portfólio.

• Regras de locação por temporada e condomínio: o “pode ou não pode” muda o jogo.

• Qualidade do ativo: imóvel ruim aluga mal em qualquer lugar; em cidade turística, aluga pior ainda porque a comparação é constante.

• Bairro, acesso e vocação: Foz tem micro-mercados diferentes; não existe “Foz inteira” como bloco homogêneo.

• Gestão e manutenção: clima, uso intensivo, rotatividade — tudo exige manutenção preventiva.

O bom investidor não evita risco; ele precifica e governa.

A CIDADE COMO ATIVO, O ATIVO COMO HISTÓRIA

Há lugares em que o investidor compra um imóvel. Em Foz do Iguaçu, ele compra também uma narrativa: a da água que cai há milênios e continua caindo, indiferente às nossas taxas e discursos; a da engenharia que domesticou um rio sem domesticar a paisagem; a de uma fronteira que, em vez de separar, mistura; a de uma cidade que aprendeu a viver do mundo — e, por isso, aprendeu a ser maior que si mesma.

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